Risques naturels, bruit, littoral et montagne : les régimes particuliers

Un risque n’interdit presque jamais de construire : il impose de construire autrement, et de le prouver. Ce troisième volet fait le tour de ce qui relève du risque — inondation, argile, séisme, bruit d’aérodrome, cavités, radon — et des territoires où une loi nationale se superpose au PLU : le littoral, la montagne, l’outre-mer. Il se termine par la question qui décide de la recevabilité du dossier : quelles attestations faut-il joindre, et à quel moment.

Les risques naturels et technologiques

Le plan de prévention des risques

Le PPR est l’outil central. L’État l’élabore pour les inondations, mouvements de terrain, avalanches, incendies de forêt, séismes, éruptions volcaniques, tempêtes ou cyclones (article L. 562-1 du code de l’environnement). Il délimite les zones exposées, y interdit les constructions ou, lorsqu’il les admet, prescrit les conditions de leur réalisation.

Un PPR approuvé vaut servitude d’utilité publique et s’impose au PLU. Deux conséquences pratiques : ses prescriptions s’ajoutent à celles du règlement, et le récolement de fin de chantier devient obligatoire dans son périmètre.

Zone inondable sans PPR

L’absence de PPR ne vaut pas absence de risque. Un atlas des zones inondables, une carte d’aléa ou une cartographie communale suffisent à fonder un refus sur le terrain de la sécurité publique. À l’inverse, un PPR qui admet la construction sous conditions donne un cadre clair : le respecter, c’est sécuriser le dossier.

Le retrait-gonflement des sols argileux

C’est le sujet le plus mal compris, parce qu’il mélange deux obligations distinctes.

À la vente. L’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’un terrain non bâti constructible de fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l’acte authentique. Elle suit ensuite les mutations successives du terrain. Sont exclus les terrains situés dans des secteurs où l’urbanisme ne permet pas la maison individuelle.

À la construction. Le constructeur doit, selon les cas, réaliser une étude de conception ou suivre les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Et l’article L. 132-8 organise la transmission de ces études lors des ventes ultérieures.

Le zonage d’exposition est fixé par arrêté : celui du 22 juillet 2020, modifié par l’arrêté du 9 janvier 2026. Si vous travaillez sur une carte plus ancienne, vérifiez : des communes ont changé de catégorie.

Le point à retenir. L’étude de sol argile est une obligation de vente et de construction, pas une pièce du dossier de permis. Une mairie ne peut pas refuser un permis au motif qu’elle n’est pas jointe. En revanche, lorsqu’un PPR impose une étude, l’attestation qui en résulte, elle, est bien exigible au dépôt.

Le risque sismique

L’article R. 563-4 du code de l’environnement divise le territoire national en cinq zones de sismicité croissante : 1 très faible, 2 faible, 3 modérée, 4 moyenne, 5 forte. La répartition des communes entre ces zones est fixée par décret.

Le zonage ne bloque rien : il déclenche des règles de construction parasismiques, définies par l’arrêté du 22 octobre 2010 pour les bâtiments dits « à risque normal », modulées selon la catégorie d’importance du bâtiment. Pour une maison individuelle, la conséquence est une étude et une attestation, pas un refus.

Le plan d’exposition au bruit

Autour des aérodromes, le PEB découpe quatre zones, A à D. L’article L. 112-10 du code de l’urbanisme y interdit l’extension de l’urbanisation lorsqu’elle conduit à exposer de nouvelles populations au bruit, et pose le principe que les constructions à usage d’habitation sont interdites dans ces zones.

Les exceptions sont limitativement énumérées : constructions nécessaires à l’activité aéronautique ; en zones B et C et dans les secteurs déjà urbanisés de la zone A, logements de fonction et constructions liées à l’activité agricole ; en zone C, constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis. Une maison neuve en zone A ou B est, en pratique, hors sujet.

Carrières et cavités

Les anciennes carrières souterraines et les cavités abandonnées relèvent le plus souvent d’un PPR mouvements de terrain, parfois d’un simple périmètre de risque annexé au PLU. L’effet est le même : prescriptions de fondation, étude géotechnique spécifique, parfois inconstructibilité de la zone d’aplomb.

Littoral, montagne, outre-mer

La loi Littoral

Deux règles dominent et se cumulent.

La continuité. L’article L. 121-8 pose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. Depuis la loi du 23 novembre 2018, des constructions peuvent aussi être autorisées dans les secteurs déjà urbanisés identifiés par le SCoT et délimités par le PLU — mais uniquement à des fins d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, et à condition de ne pas étendre le périmètre bâti existant ni d’en modifier significativement les caractéristiques. C’est une soupape étroite, pas une ouverture générale.

La bande des cent mètres. L’article L. 121-16 interdit les constructions et installations, en dehors des espaces urbanisés, sur une bande littorale de cent mètres comptée depuis la limite haute du rivage. C’est une interdiction, pas une contrainte à négocier.

S’y ajoutent les espaces proches du rivage, où l’urbanisation doit rester limitée, et les espaces remarquables, inconstructibles sauf aménagements légers.

La loi Montagne

Le principe est parallèle : l’article L. 122-5 impose que l’urbanisation soit réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants.

Le texte réserve toutefois, et c’est essentiel, l’adaptation, le changement de destination, la réfection, l’extension ou la surélévation limitées des constructions existantes, ainsi que la construction d’annexes de taille limitée et la réalisation d’installations ou équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. Cette rédaction résulte de la loi n° 2026-797 du 18 août 2026 : la mention expresse de la surélévation est récente, et elle règle une question qui se plaidait auparavant.

Outre-mer

Les DOM cumulent des régimes spécifiques : dispositions littorales adaptées, plans de prévention des risques cycloniques et, en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, volcaniques. Le zonage sismique y est aussi le plus contraignant du territoire national. Ces éléments ne se déduisent pas du droit métropolitain : ils se vérifient document par document auprès de la commune et de la DEAL.

Le risque radon

Le radon est un gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l’uranium présent dans certaines roches — granites, schistes, grès. Le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon : zone 1 (potentiel faible), zone 2 (potentiel faible mais facteurs géologiques particuliers pouvant faciliter le transfert vers les bâtiments), zone 3 (potentiel significatif). La liste des communes est fixée par arrêté.

Ce qu’il faut retenir pour un projet de construction : le classement en zone 3 n’interdit rien et ne conditionne pas la délivrance du permis. Il n’existe pas de pièce complémentaire « radon » au dossier de demande. En revanche il produit deux effets bien réels.

• À la vente ou à la location, le bien situé en zone à potentiel radon relève de l’information de l’acquéreur et du locataire : l’état des risques doit le mentionner.
• À la conception, c’est un sujet d’exécution plus que de permis : ventilation mécanique dimensionnée, étanchéité du soubassement, traitement du vide sanitaire ou du dallage. Ces choix ne coûtent presque rien s’ils sont faits au stade des plans, et très cher après coup.

Le réflexe utile est donc de vérifier la zone avant de dessiner, pas avant de déposer.

L’information de l’acquéreur : l’état des risques

Beaucoup de contraintes évoquées dans cette série ne se manifestent pas au moment du permis, mais au moment de la vente. C’est l’objet de l’état des risques, dont le périmètre a été sensiblement élargi et dont les modalités de remise ont changé au 1^er janvier 2025.

Quand un état des risques est-il obligatoire ? Dès lors que le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels — prescrit ou approuvé, la simple prescription suffit —, dans une zone de sismicité, dans une zone à potentiel radon, dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte, ou dans un secteur soumis à obligation légale de débroussaillement.

À quel moment doit-il être remis ? Trois obligations se superposent, et c’est la première qui surprend le plus :

• Toute annonce de vente, quel que soit son support, doit comporter une mention précisant le moyen d’accéder aux informations sur les risques concernant le bien.
• L’état des risques est remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien, lorsqu’une visite a lieu.
• Il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique ou, pour un terrain non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Le cas de l’argile obéit à la même logique et se confond souvent avec celui-ci : dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des sols argileux, c’est le vendeur du terrain qui doit fournir une étude géotechnique préalable, laquelle est annexée à la promesse de vente et reste valable trente ans si le terrain n’est pas modifié. Cette étude n’est pas une pièce du dossier de permis, mais elle engage ensuite le constructeur, qui doit soit suivre ses recommandations, soit justifier de techniques de construction équivalentes.

Conséquence pratique pour un acquéreur : les informations qui comptent le plus pour la faisabilité d’un projet vous sont dues avant la signature. Les réclamer n’est pas de la méfiance, c’est l’exercice d’un droit.

Les attestations à joindre au dossier

Quand un risque s’applique, il se matérialise dans le dossier sous forme d’attestation. Il y en a peu, elles sont précises, et un oubli entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend l’instruction.

Deux erreurs reviennent constamment. La première consiste à joindre une étude géotechnique au dossier de permis en croyant satisfaire une exigence d’urbanisme : elle n’y est pas demandée, et sa présence ne dispense de rien à l’achèvement. La seconde consiste à traiter l’attestation PPR comme une formalité déclarative : le texte exige qu’elle constate que le projet prend en compte les conditions de réalisation fixées par le plan — une attestation qui ne décrit pas les dispositions retenues n’en est pas une.

Pour savoir quelle autorisation vous devez déposer et avec quelles pièces de base, le guide Quelle autorisation d’urbanisme pour vos travaux ? reprend le tronc commun du dossier.

Articles vérifiés un à un sur Légifrance les 24 et 26 septembre 2026. Ce guide décrit le droit applicable en France métropolitaine ; des adaptations existent outre-mer.