Entre le moment où l’on décide de construire et celui où le dossier part en mairie, cinq ou six études et attestations peuvent être exigées. Chacune a son délai, son payeur et son professionnel. Prises dans le désordre, elles font perdre une saison de chantier. Prises dans le bon ordre et lancées en parallèle, elles tiennent dans la durée d’une promesse de vente. Ce guide dit lesquelles vous concernent, qui les fait, et quand les déclencher.
L’essentiel en six points
- Une étude n’est pas une attestation. L’étude décrit une réalité technique. L’attestation certifie que le projet en a tenu compte. Le dossier de permis réclame des attestations, pas des études.
- L’assainissement non collectif est le sujet le plus sous-estimé. Sans avis favorable du SPANC, le dossier de permis est incomplet.
- Le zonage argile a changé le 1er juillet 2026 et couvre désormais environ 55 % du territoire hexagonal.
- Depuis le 1er janvier 2024, l’attestation sismique concerne les maisons individuelles en zones de sismicité 3, 4 et 5.
- La RE2020 réclame deux attestations : une au dépôt du permis, une à l’achèvement des travaux.
- Tout se lance en parallèle. C’est la seule façon de tenir le calendrier.
Ce que contient ce guide
- Étude, attestation, notice : trois choses différentes
- L’étude de sol et le risque argile
- L’assainissement et le SPANC
- La thermique : la RE2020 et ses deux attestations
- Le sismique : ce qui a changé en 2024
- L’eau : notice hydraulique, PPRI, pluvial
- L’acoustique et les autres études ponctuelles
- Qui paie quoi, et à quel moment
- Le calendrier : tout lancer en parallèle
- Ce que trois mille dossiers nous ont appris
- Questions fréquentes
1. Étude, attestation, notice : trois choses différentes
La confusion entre ces trois mots est à l’origine de la moitié des dossiers incomplets que nous reprenons.
Une étude est une investigation menée sur le terrain ou sur le projet par un bureau spécialisé. Elle produit un rapport : sondages, mesures, calculs. Elle coûte cher, elle prend du temps, et elle n’est presque jamais jointe au dossier de permis.
Une attestation est un document court par lequel un professionnel habilité certifie que le projet respecte une réglementation donnée. C’est elle que le dossier de permis exige. Elle s’appuie sur l’étude, mais elle ne la remplace pas et l’étude ne la remplace pas non plus.
Une notice est une pièce descriptive rédigée par le concepteur du projet et jointe au dossier : notice décrivant le terrain et le projet, notice d’accessibilité, notice hydraulique lorsqu’un règlement l’exige.
Ce qu’on voit passer
Un dossier arrive avec un rapport d’étude géotechnique de quarante pages, et sans l’attestation qui, elle, tient sur une page. La mairie demande la pièce manquante, le délai d’instruction est suspendu, et le projet perd trois semaines. L’inverse existe aussi : une attestation signée sans qu’aucune étude n’ait jamais été menée — ce qui engage la responsabilité de celui qui l’a signée.
2. L’étude de sol et le risque argile
Les sols argileux gonflent en période humide et se rétractent en période sèche. Ce mouvement différentiel fissure les maisons, et il est devenu l’un des premiers postes de sinistralité de la construction individuelle. La loi ELAN de 2018 a mis en place une chaîne d’obligations, régulièrement durcie depuis.
L’étude géotechnique préalable, dite G1
Elle est à la charge du vendeur d’un terrain constructible non bâti situé en zone d’exposition moyenne ou forte. Elle est annexée à la promesse de vente comme à l’acte authentique, et sa validité est de trente ans tant que le terrain n’est pas modifié. Elle décrit le sol. Elle ne dit pas comment construire dessus.
L’étude géotechnique de conception, dite G2
Elle est à la charge du maître d’ouvrage — vous, ou l’entreprise qui construit. Elle traduit le sol en prescriptions concrètes : profondeur et type de fondations, drainage, traitement des abords, éloignement de la végétation. À défaut de la faire réaliser, il faut appliquer les techniques constructives forfaitaires prévues par la réglementation, qui coûtent en général plus cher que ce qu’une étude aurait permis d’optimiser.
Ce qui a changé le 1er juillet 2026
Un arrêté du 9 janvier 2026 a actualisé la carte d’exposition. Les zones moyenne et forte représentent désormais environ 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % dans le zonage précédent. Le nouveau zonage s’applique aux promesses de vente, aux actes authentiques et aux contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026. Des communes entières sont concernées aujourd’hui alors qu’elles ne l’étaient pas l’an dernier.
Ces études sont réalisées par des bureaux d’études géotechniques indépendants. Nous ne les réalisons pas : dans le cadre du montage de votre dossier, nous identifions celles que votre projet réclame et nous intégrons leurs conclusions aux pièces déposées.
Vérifier soi-même
Le site Géorisques affiche, adresse par adresse, le niveau d’exposition au retrait-gonflement des argiles, ainsi que les autres risques connus de la parcelle. C’est gratuit, c’est la source officielle, et c’est la première chose à regarder.
3. L’assainissement et le SPANC
Si le terrain est raccordable au réseau collectif, le sujet se règle avec le gestionnaire du réseau. S’il ne l’est pas — et c’est la situation de l’immense majorité des projets ruraux — il faut un assainissement non collectif, et la chaîne est plus longue qu’on ne l’imagine.
- L’étude de filière est menée sur la parcelle par un bureau d’études : sondages, tests de perméabilité, relevé du niveau de la nappe, surface disponible. Elle détermine quelle filière le sol accepte — tranchées d’épandage, filtre à sable, tertre, micro-station.
- Le SPANC, service public d’assainissement non collectif de la commune ou de l’intercommunalité, examine le projet d’installation et rend un avis.
- L’attestation de conformité du projet d’assainissement non collectif figure parmi les pièces du dossier de permis de construire lorsque le projet n’est pas raccordé au réseau collectif. C’est l’article R*431-16 du code de l’urbanisme, complété par le décret du 28 février 2012.
Autrement dit : pas d’avis favorable, pas de dossier complet. Et le sol peut refuser la filière envisagée, imposer une solution nettement plus coûteuse, ou obliger à déplacer la maison sur la parcelle — ce qui change tout le projet.
Ce qu’on voit passer
C’est le sujet que nos clients découvrent le plus souvent avec nous. Beaucoup n’ont jamais entendu le mot SPANC avant de nous appeler, et pensent que l’assainissement se règle en fin de chantier. C’est une condition d’obtention du permis. L’étude de filière prend des semaines, l’avis du service en prend d’autres : lancée après la signature du compromis, elle est déjà en retard.
4. La thermique : la RE2020 et ses deux attestations
La réglementation environnementale RE2020 s’applique aux constructions neuves. Elle ne se traduit pas par une étude jointe au dossier, mais par deux attestations, à deux moments :
- Au dépôt du permis de construire : une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale, qui certifie que le projet a été conçu pour la respecter.
- À l’achèvement des travaux, avec la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux : une seconde attestation, qui certifie que ce qui a été construit correspond à ce qui avait été annoncé.
Pour un bâtiment d’habitation, ces attestations peuvent être établies par différents professionnels habilités — architecte, bureau de contrôle, et pour la maison individuelle un diagnostiqueur agréé. Une attestation ne s’improvise pas : elle suppose que le calcul réglementaire ait été mené sur le projet réel, avec ses orientations, ses surfaces vitrées, ses matériaux et ses équipements.
Les travaux de rénovation énergétique sur un bâtiment existant ne donnent pas lieu à cette attestation, ce qui ne dispense pas du respect des exigences thermiques applicables.
5. Le sismique : ce qui a changé en 2024
La France métropolitaine est découpée en cinq zones de sismicité. Le régime des attestations a été modifié par le décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2024, précisé par un arrêté du 22 décembre 2023.
| Zone de sismicité | Bâtiments concernés par l’attestation |
|---|---|
| Zone 2 (faible) | Catégories d’importance III et IV |
| Zones 3, 4 et 5 (modérée à forte) | Catégories d’importance II, III et IV — les maisons individuelles sont concernées |
Comme pour la thermique, l’attestation est exigée à deux moments : au dépôt du permis de construire, et à la déclaration d’achèvement des travaux. Au dépôt, elle est établie par un contrôleur technique, ou par dérogation pour les maisons individuelles par le constructeur. À l’achèvement, elle peut l’être par un contrôleur technique, un bureau d’études agréé, ou pour les maisons individuelles par le constructeur.
Le même décret a introduit une attestation relative au risque de retrait-gonflement des sols argileux en zone d’aléa moyen ou fort, sur le même principe de double remise.
Ce qu’on voit passer
Le changement de 2024 est passé inaperçu chez beaucoup de particuliers, et parfois chez des professionnels. Des dossiers de maison individuelle en zone 3 partent encore sans attestation sismique, et reviennent en demande de pièce complémentaire. C’est un mois perdu pour un document qui s’établit en quelques jours.
6. L’eau : notice hydraulique, PPRI, pluvial
Trois sujets distincts sont souvent mélangés sous le mot « eau ».
Le risque d’inondation. Lorsque la parcelle est comprise dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation, le règlement de ce plan s’impose au projet, en plus du PLU et parfois contre lui. Il peut fixer une cote de plancher minimale, interdire les sous-sols, imposer des matériaux ou limiter l’emprise. Le PPRI est une servitude d’utilité publique : il figure dans les annexes du PLU et se consulte gratuitement.
La gestion des eaux pluviales. La règle qui s’est généralisée est l’infiltration à la parcelle, sans rejet au réseau. Elle suppose un sol qui infiltre — ce que l’argile fait mal — et la place physique d’un dispositif. Beaucoup de règlements imposent en plus une part minimale de pleine terre. Sur une petite parcelle, ce cumul est souvent ce qui bloque le projet.
La notice hydraulique. Certains règlements, notamment en secteur soumis à un plan de prévention, exigent une notice décrivant la gestion des eaux : volumes, dispositifs, exutoires. Elle est rédigée par le concepteur ou par un bureau d’études selon la complexité.
7. L’acoustique et les autres études ponctuelles
Selon le contexte, d’autres pièces peuvent être demandées :
- L’isolement acoustique lorsque la construction est proche d’une infrastructure de transport classée bruyante. Le classement sonore des voies est arrêté par le préfet et annexé au PLU.
- L’étude d’impact ou l’examen au cas par cas pour les opérations qui dépassent certains seuils — rarement une maison individuelle, souvent une opération d’aménagement.
- Le diagnostic archéologique préventif dans les zones de présomption identifiées, à l’initiative des services de l’État.
- L’avis de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé — ce n’est pas une étude, mais c’est un délai supplémentaire à intégrer au calendrier.
8. Qui paie quoi, et à quel moment
| Pièce | Qui la réalise | Qui la paie | Quand |
|---|---|---|---|
| Étude géotechnique préalable (G1) | Bureau d’études géotechniques | Le vendeur du terrain | Avant la promesse de vente |
| Étude géotechnique de conception (G2) | Bureau d’études géotechniques | Le maître d’ouvrage | Avant le contrat de construction |
| Étude de filière d’assainissement | Bureau d’études assainissement | Le maître d’ouvrage | Avant le dépôt du permis |
| Attestation de conformité du projet d’assainissement | Le SPANC | Selon le règlement du service | Pièce du dossier de permis |
| Attestation RE2020 au dépôt | Professionnel habilité | Le maître d’ouvrage | Pièce du dossier de permis |
| Attestation RE2020 à l’achèvement | Professionnel habilité | Le maître d’ouvrage | Avec la déclaration d’achèvement |
| Attestation sismique au dépôt | Contrôleur technique, ou constructeur pour la maison individuelle | Le maître d’ouvrage | Pièce du dossier de permis |
| Attestation sismique à l’achèvement | Contrôleur technique, bureau agréé, ou constructeur | Le maître d’ouvrage | Avec la déclaration d’achèvement |
Nous établissons les attestations thermique et sismique. Les études géotechniques et d’assainissement sont réalisées par des bureaux d’études indépendants ; dans le cadre du montage du dossier, nous identifions celles que votre projet réclame et nous intégrons leurs conclusions aux pièces déposées.
9. Le calendrier : tout lancer en parallèle
Pris séparément, chacun de ces délais est raisonnable. Mis bout à bout, ils font perdre une saison. L’erreur classique consiste à attendre le résultat de l’un pour lancer le suivant, alors que presque tous sont indépendants.
L’ordre qui fonctionne :
- Dès la promesse de vente signée — ou pendant sa négociation, en condition suspensive : demande de certificat d’urbanisme opérationnel, commande de l’étude de filière d’assainissement, vérification du zonage argile et du niveau de sismicité, demandes de devis de raccordement.
- En parallèle : conception du projet, qui a besoin des conclusions du sol et de l’assainissement pour figer l’implantation.
- Une fois le projet figé : attestations thermique et sismique, qui se calculent sur le projet réel et ne peuvent pas être faites avant.
- Dépôt du dossier complet. Un dossier complet du premier coup n’est pas un détail de confort : une demande de pièce complémentaire suspend l’instruction.
10. Ce que trois mille dossiers nous ont appris
La pièce qui manque est presque toujours la même. Dans les projets ruraux, c’est l’assainissement. Dans les projets récents en zone 3 ou 4, c’est l’attestation sismique, dont l’extension aux maisons individuelles début 2024 est encore mal connue.
Les études se commandent trop tard. Elles sont perçues comme une formalité de dossier, alors qu’elles conditionnent la conception. Une étude de filière qui impose de déplacer l’installation de quinze mètres peut obliger à retourner la maison sur la parcelle. Fait avant le plan, c’est une contrainte. Fait après, c’est un plan à refaire.
Le coût des études est presque toujours inférieur au coût de leur absence. Une fondation surdimensionnée par prudence parce qu’aucune étude de conception n’a été menée coûte généralement plus cher que l’étude elle-même.
La réglementation bouge plus vite que la mémoire des professionnels. Deux changements majeurs en moins de trois ans — les attestations de 2024, le zonage argile de 2026 — ont modifié ce qu’il faut joindre à un dossier. Vérifier la date de la source que l’on consulte est devenu aussi important que la lire.
11. Questions fréquentes
L’étude de sol est-elle obligatoire pour construire ?
Il faut distinguer deux obligations. En zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d’un terrain constructible non bâti doit faire réaliser une étude géotechnique préalable et la remettre à l’acquéreur. Le maître d’ouvrage doit ensuite, avant de conclure un contrat de construction, soit faire réaliser une étude géotechnique de conception, soit appliquer les techniques constructives forfaitaires prévues par la réglementation. Hors de ces zones, aucune étude n’est imposée par ce dispositif.
Mon dossier de permis doit-il contenir l’attestation du SPANC ?
Oui, lorsque le projet n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. L’attestation de conformité du projet d’assainissement non collectif figure parmi les pièces exigées par l’article R*431-16 du code de l’urbanisme, complété par le décret du 28 février 2012. Sans elle, le dossier est incomplet.
Une maison individuelle a-t-elle besoin d’une attestation sismique ?
En zones de sismicité 3, 4 et 5, oui : le décret du 12 décembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2024, étend l’attestation aux bâtiments de catégorie d’importance II, ce qui inclut les maisons individuelles. En zone 2, seules les catégories III et IV sont concernées. L’attestation est exigée au dépôt du permis et à la déclaration d’achèvement.
Combien d’attestations thermiques faut-il fournir ?
Deux, pour une construction neuve soumise à la RE2020 : une au dépôt de la demande de permis de construire, et une seconde avec la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Elles sont établies par un professionnel habilité.
Le zonage argile a-t-il changé récemment ?
Oui. Un arrêté du 9 janvier 2026 a actualisé la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais environ 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % dans le zonage précédent. Le nouveau zonage s’applique aux promesses de vente, actes authentiques et contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026.
Peut-on déposer un permis en attendant une étude ?
On peut déposer, mais un dossier incomplet fait l’objet d’une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d’instruction jusqu’à réception. Le temps prétendument gagné est perdu, et parfois davantage. Il vaut mieux déposer complet.
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Guide mis à jour le 27 août 2026. Sources publiques utilisées : code de l’urbanisme (article R*431-16), code de la construction et de l’habitation, décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023 et arrêté du 22 décembre 2023, arrêté du 9 janvier 2026 relatif au zonage argile, Géorisques, service-public.fr. Ce guide décrit des règles générales ; le règlement de votre commune et le contexte de votre parcelle peuvent ajouter des exigences.